[인터뷰] 서진형 교수 "집값 잡혔다는 통계는 거래표본 줄었기 때문"

"부동산 투기와 시장교란행위 범위를 명확히 해야"

투데이코리아=김성민 기자 | 문재인 정부가 집값 안정화, 실거주자에게 충분한 주택공급을 위해 투기꾼을 몰아내자는 목적으로 23번째 부동산 대책을 내세웠다. 반면 우리나라 경제학자 70% 이상이 집값 과열의 원인을 실패한 부동산 정책 때문이라고 지적했다. 서진형 대한부동산학회 회장(경인여자대학교 교수)은 올해 초부터 정부의 수요억제로 인한 거래절벽 현상을 예상했으며 이는 보란 듯이 현실화됐다. 경인여대 연구실에서 만난 서 교수는 여당에서 주장하는 부동산 시장 낙관론에 대해 “통계적으로 안정화된 것처럼 보이는 것은 거래표본이 줄었기 때문”이라고 꼬집었다.

<편집자 주>

▲ 1일 경인여자대학교 연구실에서 만난 서진형 대한부동산학회 회장. 사진=김성민 기자

Q. 지난 2월 한국경제 TV와 인터뷰에서 예상한대로 부동산 시장에는 세금 규제 강화로 집주인 또는 매수자 입장에서 매도와 매수가 제도적으로 불가능해져 거래절벽 현상이 발생했다. 그만큼 실수요자에게 주택공급이 부족해진 것인가

A. 서울에서 평균 1년에 12만 가구, 수도권 전체로 봤을 때는 1년에 약 30만 가구 신규 공급이 이뤄져야만 수요를 충족시켰다고 볼 수 있는데 최근 공급물량을 보면 10만 가구도 안 된다. 수요와 공급 불균형으로 인해 집값이 안정됐다고 보긴 어렵다. 정부에 나온 주택보급률 통계로는 우리나라 전체 104%, 서울 96%, 경기도 포함 98% 라고 하는데도 불구하고 왜 가격은 오를까? 이는 소득수준이 높아지면 주거수준이 높은 쪽으로 이동하고 싶은 욕구가 있기 때문이다. 따라서 이를 반영하고 그 수준에 맞는 위치와 형태로 주택 공급이 이뤄져야 한다.

Q. 국토교통부를 비롯해 정치권에서는 8·4부동산 대책 발표 이후 부동산 상승세가 상당 부분 축소됐다는 낙관적인 평가가 나오고 있다.

A. 낙관적인 통계자료를 제시하고 있는 이유는 초거래절벽 사태로 인한 거래량의 표본이 줄다보니 가격이 안정된 것처럼 보이는 것이다. 거래량이 줄었으니 통계가 왜곡된 것이고 그렇다보니 소비자들이 체감하는 가격상승과 통계에는 괴리감이 발생했다. 최근 통계는 정치적 산수에 불과하다.

Q. 마포구 상암동 신규택지 개발과 공공기관 유휴부지에 6200여 가구 임대주택 건설 발표와 정부과천청사 유휴부지도 4000호 가량 공동주택 건설 발표에 지자체와 주민들은 강하게 반대하고 있다.

A. 정부가 6·17 부동산대책까지만 해도 수요억제정책만 펼치다가 8·4공급대책으로 방향전환을 한 것은 어느 정도 시장에 긍정적인 신호를 줄 수 있다. 먼저 국공유지는 절대 민간주택으로 분양할 수 없기 때문에 공공주택, 영구임대주택을 지어서 주거취약계층에게 공급해야 한다. 임대주택 짓겠다고 하니 기존 주민들이 반대하는 님비현상이 발생한 것으로 볼 수도 있다.

과천시가 자체적인 도시계획에 의해 공공용지를 산업적인 용도로 개발할 수 있지만 수도권 같은 경우엔 전체적인 도시계획에 그림을 그려야하기 때문에 어느 정도 정부의 뜻을 따라 사용할 수도 있다는 의식에 변화도 필요하다는 입장이다.

Q. 수도권 주택가격 폭등 현상의 주요 원인이 주거 선호 지역의 공급 확대가 불충분한 상태에서 양도소득세 중과, 임대사업용 장기보유 등으로 매물이 감소한 데 있다는 다수의 전문가 의견이 있다. 또 다른 주택가격 폭등 현상의 주요 원인은?

A. 주택가격 폭등원인은 복합적인 요인에 의해 상승한다. 먼저 시중에 풀린 유동자금이 산업경제로 흘러갈 수 있는 길이 있어야 된다. 예를 들어 사업체를 운영한다던지, 공장을 운영해서 돈을 벌겠다는 등 산업경제로 투자해야하는데 이런 의식보다 건물주가 되길 선호하거나 단기간 거래를 통한 투기에서 발생하는 이른바 ‘돈맥경화’ 현상이 부동산에만 쏠리고 있다. 이에 따라 주택가격이 폭등했다고 볼 수 있다. 두 번째로는 물가 상승에 따라 집값이 영향을 받은 것도 있다. 물가수준 상승에 따른 주택가격 폭등 현상 그리고 저금리 현상으로 인해 집값이 상승했다고 볼 수 있다.

Q. 임대차 3법으로 인해 전세품귀현상으로 전세가격 폭등, 이에 따른 월세 수요가 높아지면서 월세 가격도 상승하는 현상이 예견되고 있다.

A. 전월세인상 상한율을 5%로 제한하게 되면 월세시장으로 이동하는 전환점이 될 것이라고 언론을 통해 수차례 언급했다. 전월세신고제도 같은 경우 부동산거래의 투명화, 부동산정책을 수립하는데 필요한 기초자료의 수집, 나아가 과세근거자료가 될 것이다.

따라서 국민들은 이를 반대하기 쉽지 않고 통계자료를 통해서 주택정책을 수립하거나 국가의 기능을 다하는데 효과적이라고 지켜볼 뿐이다. 하지만 전월세신고제도가 도입하면서 계약갱신청구권을 4년으로 늘렸는데 4년으로 늘리게 되면 4년 치 임대료가 한꺼번에 오를 것이다. 예전에 1년에서 2년으로 변경될 때도 똑같이 2년 되는 시점에 약 30%가 상승했던 통계자료가 있다. 4년으로 늘리면 임대인이 4년 동안 을의 입장인데 4년 후엔 갑으로 돌변하면서 임대료가 폭등하는 부작용이 발생한다. 이를 예상하고 정부에서 임대료 인상율을 5%로 제한하니 임대인은 보증부월세로 돌린다. 결국은 영세세입자들이 가장 먼저 피해를 입는 것이다.

감정원 통계자료에도 보증부월세 거래량이 30%이상 늘어났다. 그랬더니 정부에서 표준 임대료를 제시하면서 임대주택에 가격정찰제를 도입하려고 한다. 가격정찰제를 도입하려면 전체 부동산 시장에 42%에 달하는 임대주택을 조사해야하는데 현실적으로 가능할지 의문이다. 그만큼 조직과 인력을 갖춰야하는데 엄청난 예산이 든다.

토지에 공시지가를 산정하는데도 이의신청이 얼마나 많은가, 하물며 임대주택은 건축년도, 일조권 방향, 인테리어 등에 따라 얼마든지 가격이 다르다. 따라서 가격정찰제를 도입하기 위한 신뢰성 높은 조사는 비용대비 집값 잡겠다는 편익을 비교했을 때 비효율적이다. 그렇다보니 임대차3법에 대한 규제로 임대주택을 가진 사람에게 보유세를 왕창 때리는데 누가 집사서 임대사업 하겠는가, 결국 공급 부족으로 연결되고 국민 42%에 해당하는 임대주택 사는 임차인들이 피해를 본다.

Q. 부동산 투기, 부동산 시장교란 행위 등에 대한 올바른 대책은?

A. 현 정부의 부동산 정책에 목표는 부동산 가격안정과 투기억제다. 정책목적을 수립했을 때 그 목표에 조작적 정의를 먼저 정해줘야 한다. 가령 부동산 가격 10% 상승까지는 용인할 것 인지, 5% 이상 오르면 가격불안정이니 일정한 조치를 취하겠다는 등 목표에 맞게 정책을 실현해야한다.

부동산 투기도 마찬가지로 무엇을 부동산 투기로 규명할 것인지 예를 들어 투기 같은 경우에는 단기간 거래, 개발이익에 누설, 또 거기에 투자를 한다거나 하는 게 투기인데 현 정부는 단순히 다주택자들을 투기꾼으로 취급하는 모양새다. 임대인이 불로소득만을 취한다는 국민의식이 변환돼야한다. 약 10%정도 되는 주거 취약계층에게 영구임대주택을 지어서 저렴하게 공급해주는 것이 정부의 역할이다. 나머지 90%는 시장의 수요공급에 의해 굴러가게 하는 것이 옳다고 본다. 집을 싸게 파는 것 자체도 탈세로 치부해 시장교란행위로 규정하는 것은 문제가 있다.

Q. 집값 상승에 따라 세금이 크게 늘면서 중개보수가 덩달아 오르고 있다. 정부는 개선방안을 고민하겠다는 입장이다.

A. 사실 업계의 시각에서는 중개보수가 너무 낮다. 하지만 국민들이 보기에는 너무 높다. 이런 괴리는 국민들의 정서가 아직 정보에 대한 가치를 돈으로 환산해서 지불할 의사가 없기 때문이다. 오늘 당장 부산에 가서 개업공인중개사 없이 집을 사라고 하면 가능하겠는가? 미국의 경우 중개보수가 6%이고 일본의 경우에도 매도자와 매수자가 각각 3%씩 낸다. 18세기 초 조선시대에 개업공인중개사 역할을 했던 거간, 집주릅들도 관습법상 1%의 중개보수를 받았는데 지금은 그보다 못한 0.5%를 받기도 한다. 중개보수에 부담을 느낀다면 소비자단체와 개업공인중개사가 합리적 조정안을 도출해야 하지 않을까 싶은 생각이다.

Q. 부동산시장에 가장 큰 문제는?

A. 부동산도 하나의 경제제이기 때문에 일정부분은 시장에 맡겨놓는 전략이 필요하다. 우선 보유세를 높이고 양도세 등 거래세를 낮추면 소유중심에서 이용중심으로 바뀌고 보유세를 낼 수 있는 사람만 활용하게 된다. 결국 단순 보유만 하는 사람들은 보유세 때문에 유지를 못하니까 양도소득세를 낮춰서 쉽게 팔도록 해야 하는데 국민들이 양도소득세를 불로소득으로 생각하기 때문에 현 정부에서는 보유세도 높이고 거래세도 높였다. 이에 따라 부동산 시장이 마비되는 현상이 일어났기 때문에 조세제도에 전면적인 개편이 시급하다는 입장이다.

또 정부는 앞으로 부동산 정책을 수립할 때 전문가들의 의견을 적극 반영하길 바라며 정치권에서 부동산 시장을 놓고 정치적으로 이용하는 것을 막고, 정책적으로 해결하는 사고의 전환이 필요하다고 생각한다.