세종 제외한 지방 전 지역, 조정대상지역 해제
수도권 외곽 경기 파주·안성 등 5개시도 풀려
인천 서구 등 3개구·세종, 투기과열지구 해제
정비 사업 규제 완화…분양·대출 규제도 풀려
“이자 부담·집값 고점 인식 탓에 효과 제한적”
다만 금리 인상에 따른 대출 이자 부담으로 인해 규제 해제 효과가 제한적일 것이라는 전망이 나온다.
22일 국토교통부의 ‘주택 투기 지역 해제안’과 ‘투기과열지구 및 조정대상지역 조정안’에 따르면 정부는 이달 26일부터 수도권 일부 지역과 지방 전체의 조정대상지역을 해제키로 했다. 서울·경기를 제외한 인천·세종 지역의 투기과열지구도 풀기로 했다.
구체적으로 살펴보면 세종을 제외한 지방 전역은 최근 주택 가격 하락, 거래량 감소, 미분양 확대 등 주택 시장 하향 안정세와 상반기 해제 지역의 효과 등을 감안할 때 조정대상지역 해제 필요성이 큰 것으로 판단됐다.
해제 대상 지역은 △해운대구·수영구·연제구 등 부산 전 지역 △대구 수성구 △광주 전 지역 △대전 전 지역 △울산 중구·남구 △충북 청주 △충남 천안·공주·논산 △전북 전주 완산구·덕진구 △경북 포항 남구 △경남 창원 성산구 등이다.
세종의 경우 최근 지속적으로 확대된 주택 가격 하락 폭 등을 고려해 투기과열지구를 해제하되 조정대상지역을 유지하기로 했다.
수도권 가운데 서울과 인접한 지역은 미분양 주택이 많지 않고 규제 완화 기대감 등에 따른 시장 불안 가능성이 남아있는 점 등을 감안해 규제 지역을 유지키로 했다. 대신 동두천·양주·파주·평택·안성 등 경기도 외곽 소재 조정대상지역 일부를 풀었다.
인천 서구·남동구·연수구 등 일부 지역의 경우 주택 가격 하락 폭이 큰 점 등을 감안해 투기과열지구를 우선 해제키로 했다. 단 조정대상지역은 유지된다.
이에 전국의 투기과열지구는 43곳에서 39곳으로 줄어 들게 됐다. 조정대상지역은 101곳에서 60곳으로 감소했다.
이원재 국토부 제1차관은 “최근 주택 가격 등 시장 상황을 종합 고려해 규제 지역을 조정했다”며 “앞으로 주택 시장 상황을 면밀히 모니터링하면서 국민 주거 안정 실현 방안의 후속 조치 등을 차질 없이 추진해 나가겠다”고 말했다
규제 지역에서 해제된 지역은 거래세와 보유세 등 각종 세금과 정비 사업 규제가 완화된다. 주택 공급을 위한 분양과 대출 규제도 풀린다.
조정대상지역에서 해제된 지방과 경기 외곽 지역은 주택 매매 시 양도세 비과세 요건인 ‘2년 실거주’를 하지 않아도 된다. 재당첨과 분양권 전매 제한 등의 청약 규제도 적용받지 않는다.
투기과열지구에서 해제된 인천과 세종은 다소 완화된 조정대상지역 규제만 적용받게 된다. 이에 5년 내 청약에 당첨됐거나 세대주가 아니더라도 청약 1순위 자격을 얻을 수 있다. 재건축 사업을 진행하는 조합원의 지위 양도가 가능해지고, 자격 기준도 완화된다. 분양권 전매 제한은 5년에서 3년으로 줄어든다.
이들 지역의 주택담보대출비율(LTV)은 9억원 이하 40%, 초과 20%에서 각각 9억원 이하 50%, 초과 30%로 늘어난다. 15억원이 넘는 주택 매입에 대한 대출도 가능해지고, 총부채상환비율(DTI)은 40%에서 50%로 확대된다.
이번 규제 지역 해제로 부동산 거래 활성화에 도움이 될 것이라는 관측이 나온다. 그러나 금리 인상에 따른 대출 이자 부담과 주택 가격 고점 인식의 영향으로 규제 완화에 따른 효과는 예상보다 제한적일 것이란 분석이 힘을 얻고 있다.
함영진 직방 데이터랩장은 “이번 규제 지역 해제로 공급 과잉 우려가 있거나 향후 차익 기대가 제한적인 곳, 대출 이자 부담이 커 매매를 원하는 집주인들이 집을 팔 출구와 퇴로가 마련될 것으로 기대된다”면서도 “다만 규제가 해제된 지역이 지방에 집중된 데다 높은 대출 이자에 대한 부담도 커 매수자들이 선뜻 주택을 구입하기 어려울 것으로 보인다”고 분석했다.
이어 “이자 부담과 주택 시장의 침체로 비규제 지역, 저평가 지역을 찾아다니는 외지인의 주택 매입이 줄었고, 매입 실익도 높지 않다”며 “과거처럼 낮은 규제의 틈새를 찾아 유입되던 공시가격 1억~3억원 이하 소액 주택 거래나 비규제 지역의 풍선 효과를 노리는 투기적 가수요, 전세 끼고 주택을 구입하는 갭투자 움직임도 많지 않을 것으로 보인다”고 내다 봤다.
오창영 기자
dongl@todaykorea.co.kr
산업금융부/모빌리티