▲2010년 12월 정비구역지정 요건을 갖춘 성동구 용답동 일대 현장

2004년 '도시 및 주거환경정비 기본계획'이 발표되었을 때, 수많은 지역에서 불과 수주일 만에 3.3㎡ 당 500~1,000만원씩 지분가가 상승하곤 했던 당시와는 너무나 다른 모습이다.

부동산J테크(대표이사 김성태, www.jtech.co.kr)에서 지난 4월 27일 서울 및 수도권 지정가맹점 150개소를 대상으로 실시한 '4월15일 서울시 발표 이후 시장반응 조사' 결과에 따르면, “발표전과 비교하여 문의 및 거래가 변함없다”가 79.3%(119개소), “브리핑이나 투자관련 문의 및 거래가 다소 늘었다” 20.6%(31개소)로 급격히 냉각된 부동산시장 분위기를 체감케 했다.

이처럼 과거와 달리 대형호재 발표에도 부동산시장 반응이 차가운 이유는, 첫째, 2009년 12월 기준 정비구역지정 충족 지역들은 과거부터 개발 기대감이 팽배해 이미 지분가가 높게 형성되어 있어 투자 메리트를 가늠하기 힘들고, 둘째, 2010년 6월과 12월 정비구역지정 충족 지역들은 올 하반기 '2020 서울시 주거지 종합관리계획'(이하 '2020 계획')수립 후 개발여부가 달라질 수 있어 불확실한 지역들이며, 셋째, 부동산 시장의 침체가 장기화되면서 투자심리 냉각으로 섣불리 나서는 투자자가 줄어들었기 때문으로 크게 분석할 수 있다.

이번에 발표된 154개 지역들 중, 2009년 12월 기준 정비구역지정 요건을 만족한 지역은 재개발 16개 구역, 재건축 42개 구역으로서 나머지 지역들은 2010년 6월 또는 12월에 구역지정 요건을 충족할 수 있는 지역이다. 즉, 96개 지역이 하반기 수립되는 2020 계획에 따라 정비구역 지정 여부가 불투명할 수 있다는 것이다.

특히, 2020 계획에 의해 정비예정구역 제도가 사실상 폐지되면 재개발 재건축사업 진행 여부는 사실상 주민들의 추진 의지에 달려있다.

2010년 12월 기준 정비구역지정 가능 지역인 성동구 용답동 일대 H공인 대표는 “이 지역은 워낙 상권이 활성화 되어 있어 주민들 개발 반대가 만만치 않을 것이라며 투자할 시 장기로 갈 것은 염두에 두어야 한다”고 조심스레 밝혔다.

부동산J테크 김성태 대표는 “현재 발표된 지역들 중 일부 지역들은 향후 수립될 주거지 종합관리계획의 수립 취지와 벗어난 지역이 많아, 2009년 12월을 기준으로 정비구역지정 요건을 갖춘 지역 외에는, 개발 기대감으로 투자하는 것은 신중을 요한다” 며, “특히, 구로구나 금천구, 강남 일부 지역들의 경우 구역 면적이 너무 작고, 동일 생활권 내 여러 개의 구역들이 산발적으로 곳곳에 흩어져 있는 형태를 보여, 광역적 재수립이 필요할 것으로 본다”고 밝혔다.