판례사안은 다음과 같다.

분양회사는 아파트 분양광고를 하면서 아파트 인근에 온천이 있고, 아파트 단지 내에 유실수 단지와 테마공원을 조성하며, 아파트 내부 바닥재는 원목마루로 하기로 하였는데 실제로는 온천도 존재하지 않았고, 유실수 단지나 테마공원 조성도 없었으며, 원목마루 시공도 이루어지지 않았다.

또한 아파트 단지 뒤편 야산에는 분묘 기수가 약 4,300여기에 이르는 대규모 공동묘지가 조성되어 있음에도 분양회사는 그 사실을 계약자들에게 고지하지 않았다.

이에 따라 수분양자들은 분양회사를 상대로 사기 광고에 따른 손해배상 청구의 소를 제기하였고, 법원은 수분양자들의 손을 들어주었다.

계약을 하기 위해서는 계약을 하겠다는 청약과 이에 대한 승낙이 있어야 한다. 일반적으로 분양광고의 내용이나 모델하우스의 조건은 계약의 청약이 아니라 ‘이와 같이 시공할 것이 분양신청을 하라’는 일종의 청약의 유인으로 보게 되며, 따라서 분양광고에 나와 있는 내용이 그대로 계약의 일부로 볼 수는 없다는 것이 일반적인 생각이었다.

그런데, 판례는 선분양, 후시공의 방식으로 분양되는 대규모 아파트단지의 거래에 있어서 분양계약서에는 동, 호수, 평형, 입주예정일, 대금지급방법과 시기정도만이 기재되어 있고, 분양계약의 목적물인 아파트 및 그 부대시설에 대해서는 제대로 기재되어 있지 않는 경우가 많은 바, 이와 같이 아파트에 관한 외형, 재질 등이 제대로 특정되지 않은 상태에서 체결된 분양계약은 그 자체로서 완결된 것이라고 보기 어엽다.

그러므로, 분양광고 내용이나 조건 또는 설명 중 구체적인 거래조건, 즉 아파트의 외형, 재질 등에 관한 것으로서 사회통념에 비추어 수분양자가 분양자에게 계약내용으로서 이행을 청구할 수 있다고 보여지는 사항에 관한 한 수분양자들은 이를 신뢰하고 분양계약을 체결할 것이며, 분양자들도 이를 알고 있었다고 할 것이므로 분양자와 수분양자 사이에 이를 분양계약의 내용으로 하기로 하는 묵시적 합의가 있었다고 판단하였다.

따라서 분양광고에 기재된 온천광고, 바닥재광고, 유실수단지 광고, 테마공원 광고는 각 분양계약의 내용이 됨에도 분양회사에서 약속대로 시공을 하지 않았으므로 분양회사는 이에 대한 손해배상책임을 부담해야 한다고 판시한 것이다.

한편, 판례는 분양광고 중 도로확장 및 대학교 이전광고, 전철복선화에 관한 광고는 아파트의 외형, 재질과 관계가 없으며, 사회 통념상 수분양자 입장에서 분양자들이 그 광고 내용을 이행한다고 기대할 수 없는 것이므로 그와 같은 광고 내용이 분양계약의 내용을 이룬다고 보기는 어렵다고 판단하였다.