이 보고서에는 우리나라의 저출산,고령화에 따라 2020년부터 베이비붐 세대(1955~63년)가 고령층에 진입하게 되면서 인구고령화가 주택시장에 미치는 영향과 전망에 대해 상세하게 분석을 내놓았다.

▲ 연령별,졈유형태별 평균 주거면적 (자료-한국은행)

주요 연구결과에 따르면 인구고령화가 주택처분 및 임차전환 가능성을 높이고 주거면적을 줄이는등 주택수요를 감소시켜 주택가격 하락압력으로 작용할것이라는 주장을 내세웠고 1~2인 소규모 가구 증가, 투자수요등에 따른 주택보유 경향등을 감안할 경우 그 영향이 크지 않을것이라는 연구결과들도 상당수 존재하는등 전반적으로 일치된 의견엔 이르지 못한다고 보았다.

한편 우리나라 주택시장의 특징으로는 자가비중은 인구주택 총조사가 이뤄진 2015년 기준, 56.8%이며 이는 20년전인 95년(53.3%)과 비교하면 소폭 상승한 수치다.

이는 젊은 세대일수록 취업난과 자가점유에 대한 긍정적 인식 약화등이 복합적으로 작용하면서 이전 세대에 비해 자가비중이 하락한 것으로 보았고, 주거면적의 경우 자가 가구는 자녀성장, 교육등으로 40대 초반까지 주거면적을 늘린후 자녀취업 및 결혼, 은퇴 후 소득감소등으로 60대 중반이후 주거면적을 축소하는 행태를 보였다.

주택구조에서는 아파트 비중이 75년 1.9%에서 2015년말 60.4%로 높아지며 아파트 위주의 주택 수급구조가 형성되었으며 젊은 세대일수록 아파트를 선호하는 것으로 드러났다.

▲ 은퇴가구의 소득및 중장기 주택수요 (자료=한국은행)

임대차시장에서는 임차거주에 대한 비중이 2015년 기준 43.2%로 장기간 일정수준을 유지하고 있는 가운데 월세중심으로 빠르게 변화하고 있으며 고령층일수록 임차거주 비중이 낮은편으로 드러났다.

인구고령화는 중장기 주택수요의 증가세를 둔화시키고 중소형 주택,아파트에 대한 선호 지속,노후주택 등에서 빈집증가가 우려된다고 전망했다. 그리고 앞으로 주택시장 구조가 월세중심의 임대차시장으로 변모할것으로 보았고 주택가격의 급격한 조정 가능성을 제한적으로 보았다.

▲ 1,2인가구 연령별 가구수 분포, 준공후 30년 도래 주택 (자료=한국은행)

이런 현상에 대해 보고서는 중장기 주택수급 안정화 정책을 시급하게 만들어야 할것과 고령가구의 맞춤형 주택공급, 빈곤노년층과 주거약자를 위한 공공임대주택 활성화, 빈집활용 방안, 재고주택 관리대책등을 추진해 나가면서 주택연금의 활성화, 은퇴가구의 보유주택 임대 전환 지원등 고령층의 주택매도 압력을 완화시킬수 있는 대책을 지속적으로 추진해야 한다고 주장했다.