▲ 지난 1월 서울 송파구 헬리오시티 인근 공인중개사 사무소 모습

한국은행이 19일 발표한 최근 전세시장 상황 및 관련 영향 점검을 살펴보면, 지방 전세 가격은 2017년 4월부터 하락세를 지속하고 있다. 수도권은 2017년말 이후 하락세가 지난해 9~10월중 일시 주춤했다가 11월 다시 하락세로 전환됐다.

▲ 전세가격 등락률(한은제공)

전세가격 하락 시·도 수를 보면 2017년중 5곳에서 2018년 11곳으로 2배이상 증가했고 올해 1~2월중 13개 지역으로 확대됐다. 다만 광주·전남·대전·세종 등 4개 지역은 상승했다.

한은은 서울·경기·인천 등은 올해 하락폭이 커지고 있으며 경남과 울산 등은 주력산업이 침체를 맞아 지역경기 부진이 가세해 큰폭 하락세를 지속하고 있다고 평가했다.

전세 공급 대비 수요 상황을 나타내는 전세수급지수도 지방은 2017년 1월(99.8), 수도권은 2017년 12월(98.1) 이후 공급우위 기조로 전환됐다.

2019년 2월 현재 수도권 전세수급지수는 83.3으로 지방 82.4와 비슷하다. 관련 통계확보가 가능한 2012년 7월 이후 지방 및 수도권 모두 가장 낮은 수준을 기록했다.

▲ 연평균 아파트 입주 물량과 지역별 전세수급, 주요 시,도 아파트 입주물량(한은 제공)

지난해 이후 전세가격 하락폭이 컸던 10개 시·도의 경우 2018~19년중 아파트 입주물량이 15~17년 중 수준을 크게 상회하면서 전세수급지수하락을 주도했다.

아파트를 기준으로 개별주택 단위 전세가격 보증금 변화를 국토교통부 실거래가 자료를 활용해 시산한 결과 올해 들어 전세가격이 하락한 아파트 비중이 전국적으로 절반을 넘었고 10% 이상 크게 하락한 비중도 늘었다.

특히 보증금 규모가 상대적으로 작은 아파트에서 전세가격 하락폭이 크게 나타났다.

2019년 1~2월중 전세가격이 10% 이상 하락한 아파트 비중을 보면 보증금 3억원 미만 아파트의 경우 상승폭과 그 수준이 고가전세에 비해 높은편으로 나타났다. 1억원 미만은 32.6%, 5억원 이상 9.5%로 나타났다.

한은은 전세가격 하락은 일차적으로 임대인의 보증금 반환 부담 요인으로 작용하지만 임대가구의 재무건정성이 대채로 양호한 점에 비춰볼 때 관련 리스크가 크지 않을 것으로 보인다고 평가했다.

임대가구의 소득구성을 보면 4~5분위 고소득자의 비중이 지난해 3월 64.1%로 전체가구 40%를 크게 넘는 것으로 나타났다.

하지만 금융자산만을 고려하면임대가구의 보증금 반환 능력은 전반적으로 약화되고 있는 것으로 나타났다. 2012년 3월부터 지난해 3월중 임대가구의 보증금이 연평균 5.2% 올랐지만 금융자산은 3.2% 증가에 그쳤다.

이는 차입 및 갭 투자를 통한 부동산 구입 등으로 임개가구의 금융부채 및 실물자산이 상대적으로 큰 폭 증가한 것과 대조적이다.

향후 전세가격이 추가적으로 조정을 맞더라도 임대가구의 대부분이 보유 금융 자산 처분 및 금융기관 차입을 통해 전세가격 하락에 대응이 가능하지만 부채가 높은 일부 다주택자 등의 경우 보증금 반환에 어려움을 겪을 것으로 보인다.

한편 전세자금대출은 2016년 이후 빠르게 증가했지만 수도권 전세가격 하락과 DSP나 대출규제 강화 등으로 최근 증가세가 둔화됐다.

최근 전세가격 하락 움직임은 입주물량이 크게 늘었고 공급측 요인 외에도 일부 지방 경기 부진과 전세가격 상승누적에 따른 시장에 조정압력 등 다양한 요인이 가세한 것으로 조사됐다.

또한 외환위기 및 금융위기의 경우처럼 전세가격 하락이 실물경제 충격으로 전세시장 전반에 나타나는 것이 아니라 지역별, 주택별로 상이하게 발생하는 것으로 나타났다.

한은은 전세가격이 추가 조정되더라도 금융시스템 안정성 측면에서 위험은 현재 크지 않을 것으로 봤다.

다만 한은은 가구·지역·주택 유형별로 전세가격 조정폭이 상이해 큰 폭 하락한 지역이나 부채레버리지가 높은 임대주택 등을 중심으로 보증금 반환 관련 리스크가 증대될 가능성을 배제할 수 없다고 판단했다.