▲ 박현채 주필

정부의 당초 방침대로 민간택지 분양가 상한제가 시행된다. 오는 12일 당정 협의를 거쳐 세부 시행계획을 확정 발표하고 입법예고 등 후속 작업을 거친 뒤 시행에 나설 계획이다. 최근 일본의 수출규제로 경제가 어려운데 민간 분양가 상한제를 시행한다는 것이 시기적으로 적절치 않다는 부정적인 입장이 여권 등 일부 정치권에서 제기되면서 상한제 시행이 상당기간 뒤로 미루어 질 것이라는 관측이 나돌았다. 그러나 국토교통부는 이미 세부안을 확정하고 이를 강행하기로 했다.

김현미 국토교통부 장관은 한동안 잠잠하던 서울 집값이 지난달 초부터 오름세로 반전되는 등 불안 조짐을 보이자 “분양가 상한제를 민간택지에도 도입하는 방안을 검토할 때가 왔다”고 공론화했다. 그러나 위기 때마다 성장률 하락과 함께 주택 값도 크게 떨어졌던 사례가 보여주듯, 대내외 경제 상황이 불확실하고 성장률이 하락할 때는 "부동산도 안전할 수 없다"는 주장에 힘이 실리면서 제동이 걸리는 듯했다. 하지만 최근 들어 '금'값이 6년 만에 최고치로 치솟고 미 달러화 매집이 늘어나는 등 안전자산으로 돈이 쏠리고 한국은행의 추가 금리 인하 가능성마저 높아지자 집값도 크게 오르지 않을 까 하는 우려가 대두되면서 정부가 강행 쪽을 선택했다.

국토부는 그동안 주택도시보증공사(HUG) 분양보증을 무기로, 민간아파트 분양가가 과도하게 높아지지 않도록 간접 통제해 왔다. 그러나 HUG를 통한 분양가 통제가 한계를 드러내면서 신축 아파트 분양가가 크게 뛰었다. 지난 5월 말 서울의 새 아파트 평균 분양가는 3.3㎡당 2574만원으로 지난 1년간 상승률이 12.54%나 됐다. 같은 기간 중 서울 기존 아파트 값이 1.96% 오른 것에 비해 6배 넘게 급등했다. 게다가 최근 들어서는 아예 HUG의 분양가 규제를 피하기 위해 아파트를 80%이상 지은 뒤 분양하는 이른바 후분양을 선택하는 편법까지 등장, 서울 강남권 재건축 조합을 중심으로 확산되고 있다. 후분양을 하면 HUG의 보증이 필요 없어 조합 측이 분양가를 임의로 높이 책정할 수 있기 때문이다. 그렇게 하면 서울 삼성동이나 반포동 등 강남권 주요 지역의 경우 3.3㎡당 6천만~7천만원대 분양이 가능해 진다. 이는 현재 HUG가 요구하는 강남권의 종전 최고 분양가 수준인 ‘3.3㎡당 4500만원 이내’와 비교할 때 훨씬 높다.


분양가 상한제는 주택을 분양할 때 택지비와 건축비에 건설업체의 적정 이윤을 보탠 가격을 산정한 뒤 그 가격 이하로 분양하도록 하는 제도다. 이 제도는 현행법상 지금도 시행이 가능하다. 다만 적용 요건이 까다로워 사실상 유명무실한 상태일 뿐이다. 이에 따라 국토부는 주택법 시행령 개정을 통해 까다로운 요건을 완화, 공공택지처럼 민간 택지에도 분양가 상한제가 광범위하게 시행될 수 있게 할 계획이다.

이 제도는 주변 시세에 상관없이 분양가를 크게 낮출 수 있어 단기적으로 집값을 억제하는 효과가 무척 크다. 또한 높은 분양가가 주변의 기존 집값을 끌어올리고, 오른 집값이 다시 분양가에 반영되는 악순환의 고리도 끊을 수 있다. 하지만 문제는 부작용이 만만치 않다는 점이다. 무엇보다도 주택 공급 위축이 우려된다. 택지를 보유한 건설사나 재건축·재개발 사업자들이 분양가 하락에 따른 수익성 악화를 이유로 사업을 연기하거나 포기할 가능성이 높기 때문이다. 실제로 참여정부가 2007년 민간 아파트에 분양가 상한제를 도입하자 3년 후 분량 물량이 10만 가구 이상 감소한 적이 있다. 또한 가격 통제로 청약에 당첨된 이들만 비정상적으로 높은 차익을 누리게 되는 이른바 ‘로또 아파트’가 양산되고 시세차익을 노리는 투기꾼이 급증할 수 있다. 이밖에 값싼 자재를 사용하는 등 주택의 품질이 떨어질 수 있다는 문제점도 있다. 민간 분양가 상한제가 사문화한 것도 이러한 문제점들이 불거지면서 2014년에 시행요건이 대폭 강화됐기 때문이다.

이처럼 많은 부작용이 우려되는 데도 정부가 민간택지 분양가 상한제를 확대 시행하기로 한 것은 부작용이 예상되더라도 더 이상 집값 상승만은 용인하지 않겠다는 의지의 표명이라 하겠다. 당장의 집값 안정을 위해서라면 미래의 장기적인 공급 물량 감소도 기꺼이 감수하겠다는 의미다. 사실 집값은 뛰기 시작하면 가수요가 발생, 거품을 키우는 특징이 있다. 그래서 조기 차단이 무척 중요하다. 그렇게 하지 않으면 어렵사리 구축해 놓은 집값 안정이 한순간에 물거품이 될 수 있다.

특히 지금은 집값 오름세가 재연될 최적의 환경이 조성돼 있다. 한국개발연구원(KDI)이 최근 부동산 전문가 106명을 상대로 실시한 설문조사에서도 1년 뒤 집값이 오를 것으로 내다본 전문가가 53.8%로 절반이 넘었다. 불과 3개월전 조사에서 59.4%가 “내릴 것”이라던 예측과 정반대 결과다. 이는 단기 부동자금이 1100조원을 넘어선 상태에서 시중은행 주택담보대출 금리가 최저 수준으로 떨어진데다 한국은행이 기준금리 인하로 돌아설 것이라는 관측이 나오고 있기 때문으로 분석된다.

정부는 부작용의 최소화를 위해 최근 집값이 많이 오른 서울과 경기도 일부 지역에 한해 이 제도를 시행할 방침인 것으로 전해진다. 이와함께 투기꾼 급증을 막기 위해 전매 제한 기간 강화 방안도 함께 내놓을 방침이다. <투데이 코리아 주필>

약력

전) 연합뉴스 경제부장, 논설위원실장

전) 언론중재위원회 중재위원

전) 한국신문방송편집인협회 부회장

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