S&P, 향후 2년간 세계부동산 서서히 해소 전망

아파트가격의 23%가 비정상적인 거품인것으로 분석됐다.

또한 그동안의 저금리 정책 기조가 부동산 가격 급등을 부른 만큼 경기 부양을 이유로 쉽게 금리를 낮춰서는 안된다는 지적이 나왔다.

삼성경제연구소는 6일 '주택시장 불안과 금리' 보고서에서 국내 부동산 거품(버블)의 3분의 2 이상이 저금리에 따른 것이라는 분석 결과를 소개하며 이같이 밝혔다.

보고서에 따르면 집세, 경제성장률, 균형금리와 실제금리 차 등을 변수로 국내 주택의 이론가격(내재가치)을 산출하고 이를 실제가격과 비교한 결과, 작년 상반기 현재 전국 주택에는 17%, 아파트에는 23%의 거품이 존재하는 것으로 나타났다.

이 같은 거품 가운데 전국 주택의 경우 약 3분의 2, 아파트의 경우 71%가 금리 요인이었고 나머지는 투기 등 기대심리가 만든 것이었다.

미국과 영국 역시 지난해 기준 각각 15%, 35%의 거품이 있고, 이 가운데 금리 요인에 따른 것이 각각 24%, 99%로 추정됐다.

연구원은 이처럼 저금리가 주택가격 급등의 가장 큰 원인임에도 우리나라는 경기 상승기의 금리 조절 속도가 늦어 부동산 시장의 과열을 불렀다고 지적했다.

국내 주택가격 오름세가 진행된 2001~2004년 정책금리는 2002년 5월을 제외하고는 7차례 인하됐다. 같은 기간 경기 사이클 상 확장기는 두 차례나 지나갔다.

뒤늦게 작년 10월부터 올해 8월까지 5차례 금리가 인상됐지만, 여전히 균형금리에 못 미쳐 집값 급등을 막지 못하고 있다고 연구원은 주장했다.

연구원은 일본과 북유럽 3국, 영국 등이 80년대~90년대 초 주택가격 급등에도 소비자 물가 안정만 믿고 금리 대응에 나서지 않았다가 이후 인플레이션 압력이 커져 북유럽은 금융위기, 일본은 '잃어버린 10년'의 장기불황을 겪은 사례를 소개하며 선제적 금리 조정의 중요성을 강조했다.

미국은 물가상승 압력과 주택시장 과열 등의 악영향을 줄이기 위해 지난 2004년6월 이후 17차례에 걸쳐 금리를 계속 올려왔고 영국과 호주도 2003년 하반기 이후 주택가격 급등에 따른 인플레이션을 우려, 금리를 단계적으로 인상해왔다.

최호상 수석연구원은 보고서에서 "주택시장 불안 해소를 위해서는 금리 인상이 가장 효과적이나, 현재 경기 상황에서는 쉽지 않다"며 "집값 급등의 영향으로 가계 부채가 우려할만한 수준에 달해 급격한 금리 인상이 가계와 금융 기관 부실로 이어질 수 있기 때문"이라고 설명했다.

따라서 현 시점에서는 금리 정책의 초점을 '경기 부양'보다 '주택시장 안정'에 두고 금리를 현재 수준에서 안정적으로 관리하되, 경기 부양에는 규제 완화나 재정수단을 동원하는 것이 바람직하다고 그는 덧붙였다.

장기적으로는 다음 경기 확장기에 균형금리 수준까지 신속하게 금리를 올려 주택시장의 근본적 안정을 꾀해야 한다고 그는 조언했다.

한편 국제신용평가사인 스탠더드앤드푸어스(S&P)의 데이비드 위스 수석 이코노미스트도 최근 한국 주택시장 과열이 저금리에 따른 자연스러운 현상이라는 진단을 내렸다.

국제금융센터가 주최한 국제회의 참석차 한국에 온 위스는 6일 연합뉴스와 단독 인터뷰를 갖고 최근 버블 논란이 일고 있는 부동산 시장과 북핵 이슈, 세계 경제 전망 등에 대한 견해를 밝혔다.

위스는 이날 인터뷰에서 "주택가격 버블 형성은 한국 뿐 아니라 전세계적인 현상이며 핵심 원인은 낮은 금리 때문"이라며 "금리가 낮기 때문에 저렴한 비용으로 주택을 소유하거나 주택 규모를 확대하고자 수요가 확대됐고 버블도 생겨난 것"이라고 진단했다.

그는 "이런 주택시장 이상 과열을 해소하기 위해서는 차입금리를 높일 필요가 있다"며 "다만 신규 건설 제한 등 수급조절을 통한 부동산 과열 해소는 좋은 해결책은 아니라고 생각한다"고 말했다.

위스는 이어 "전세계적인 부동산 버블은 향후 2년간 주택가격이 서서히 내리면서 해소될 것"이라며 "다른 악재가 복합적으로 작용하지 않는다면 급격한 부동산 버블붕괴가 경제에 타격을 주는 상황은 발생하지 않을 것"이라고 전망했다.

그는 이어 한국의 국가 신용등급이 금융위기 이전 상황으로 회복되지 않고 있는 원인으로 북한 관련 지정학적 리스크와 금융 시스템의 허점 등을 꼽았다.

금융위기 이전인 지난 97년 'AA-'였던 한국 국가신용등급은 한때 'B+'까지 추락했다가 회복세를 보이고 있지만 'A'에 머물러 있다.

위스는 "한국의 신용등급은 금융위기를 경험한 여러 아시아 국가들 가운데 상당부분 회복된 상태"라며 "다만 10년 전에 비해 북한 문제는 한층 심각해졌고, 외환위기 당시 노출됐던 금융구조의 취약점도 아직 해소되지 않았기 때문에 당시 등급을 회복하지 못하고 있다"고 지적했다.

또 북한의 핵실험 이슈가 장기화할 경우 한국 경제에 큰 부담이 되겠지만, 일단 북한이 6자회담 복귀를 선언한 만큼 현재로서는 낙관적으로 보고 있다고 밝혔다.

위스는 "북핵 이슈가 장기화할 경우 외국인들이 투자를 기피하고, 한국기업들도 해외 투자에 더 치중할 것인 만큼 한국 경제에 부담을 줄 것"이라고 말했다.

그는 "그러나 북한 관련 리스크는 50년 이상 지속돼온 것인 만큼 당장 큰 변화가 일어나지는 않을 것"이라며 "다만 핵실험을 계기로 나타날 수 있는 북한의 내부적인 균형에 변화가 더 중요하다"고 덧붙였다.

이 밖에 최근 론스타 경영진에 대한 검찰의 구속영장 청구가 외국인투자자들의 움직임에 영향을 미칠지에 대해서는 다소 부정적인 반응을 보였다.

위스는 "경영진들이 위기 상황에 처하는 경우는 전세계적으로 허다하고 구속되는 사례도 많다"며 "외국인들이 이번 사건을 주시하고 있지만, 한국시장 입장에서 중차대한 사건은 아닐 것으로 본다. 애머랜스가 엄청난 손실을 봤지만 시장은 큰 동요가 없지 않는가"라고 말했다.

한편 위스는 미국의 경기 침체와 관련 "미국의 경제 성장률이 둔화하고 있지만 급격하고 충격적인 현상은 아니다"며 "과거 성장률이 2%에 그쳤던 95∼96년과 같은 상황은 아닌 만큼 경착륙이 나타날 가능성은 적다"고 전망했다.

그는 이어 "현재 주요 경제지표들이 보내는 신호는 복합적"이라며 "아직 미국의 정책금리 인하 시기를 논하기는 이르지만 내년 중반쯤이 될 것으로 본다"고 말했다.

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