정부가 지난 15일 내놓은 공급확대와 분양가 인하를 통한 부동산정책 효과가 제대로 나타나려면 공급이 현실화되는 4~5년이 지나야할 것이라는 진단이 나왔다.

정부는 앞서 신도시 등의 개발밀도 상향조정 등으로 2010년까지 총 164만 가구의 주택을 공급하고, 신도시 택지개발 기간을 1~2년 앞당겨 조기에 주택을 공급하기로 방침을 정했다.

또한 용적률 상향 조정 및 녹지 비율 조정, 기반시설 설치비 국가, 지자체, 사업체 분담, 공공택지 공급가격 인하 등을 통해 주택분양가를 현재보다 최소 25% 낮추겠다고 밝혔다.

정부는 이와함께 주택담보 대출을 통한 투기수요 억제를 위해 총부채상환비율(DTI) 적용대상을 투기지역에서 투기과열지구로 확대해 서울과 수도권 전역에 적용하기로 했다. 은행 보험사의 주택담보인정비율(LTV) 40%를 예외적으로 인정받는 만기 10년 이상 대출 등의 예외조항을 없애고 비은행 금융기관의 투기지역 LTV 비율도 현행 60~70%에서 50%로 낮춰 주택담보대출규제도 강화하기로 했다.

정부가 내놓은 11.15대책효과가 제대로 나타나려면 공급이 현실화되는 4년이후가 될 것이라는 의견이 나왔다. 사진은 신도시 건설 모습.

정부가 15일 발표한 부동산시장 안정화 방안을 토대로 부동산 전문가들의 의견을 들어보고, 이번 정책이 과연 실효성이 있을지를 검토해보도록 한다. 부동산 컨설팅업체 저스트알 김관영 이사(이하 김 이사)와 한양대학교 임덕호 경제학부 교수(이하 임 교수)에게 정부가 발표한 부동산 정책에 대해 물었다.

◇주택공급확대=김 이사는 “(주택공급확대정책이)늦은 감이 있고 수요를 잠재우는 데는 한계가 있다”며 “투기적 수요는 잠재울 가능성이 있지만 그간 정부가 실수요자를 구분하지 못했고, 실수요부문이 한꺼번에 터져 나온 것”이 최근 부동산 가격 불안의 원인이라고 지적했다.

김 이사는 “판교만 기다리다가 그 이후 공급대책 부재가 왔다”면서 “지금이라고 (주택공급정책을 시행하는 것이) 다행”이라고 했다. 그러면서도 지금 당장은 가격안정이 어렵고 공급이 현실적으로 나타나려면 2~3년 시일이 필요하다면서 단기간에 안정시키기에는 역부족이라고 말했다.

김 이사는 또 “공급을 통해 당장 부동산 가격 안정을 이루려하기 보다 3년 이상의 장기적인 정책목표가 필요하다”고 전하면서 “주택공급 이후 2~3년 이후 주택가격안정이 예상되나 그 사이에는 국민 모두에게 피해가 갈 수 밖에 없는 시기”라고 말했다.

임 교수는 “선분양제 하에서 공급 증가는 주택시장의 특성상 아파트가 바로 나오지 않기에 실체가 없다”며 “시장에 (아파트가) 나오려면 4~5년 뒤에나 가능하고, 공급확대의 영향은 주민들의 연쇄 이동이 일어나야 확인 된다”고 밝혔다.

그는 “87~88년 부동산이 심각한 사회 문제가 됐을 때 89년도에 분양이 시작됐고 92년이 돼서야 아파트값이 하락”했다면서 “이렇듯 4년 뒤 실질적 입주가 시작돼야 공급이 된 것”이라고 지적했다. 임 교수는 “4~5년 이후의 주택시장은 지금과는 반대상황 될 수도 있기에 장기적으로 하향국면일 가능성도 고려해야 한다”면서 “공급증가자체를 반대하는 것은 아니나 장기적으로 급속한 증가는 부작용 가능성이 있음을 주지해야 한다”고 전했다.

◇용적률 상승=김관영 이사는 “은평뉴타운 분양가 상승은 경제학들이 이미 예견했던 것”이고 “용적률을 150%로 한 정책이 잘못된 것”이고 밝혔다. 김 이사는 “2004년부터 참여정부가 용적률을 높였다면 이미 부동산 가격은 안정되었을 것”이고 “지금이라도 공급을 늘리기로 한 것은 다행”이라고 했다.

단, 버블 7지역의 공급을 늘려야 한다며 “재건축 규제를 풀면 일시적으로 6개월간은 가격불안이 일겠지만 수요자들도 공급 증가를 인지할 정도의 수준을 가지고 있는 이상 곧 안정될 것”이라고 주장했다.

임 교수는 “(용적률을 높이겠다는 정부의 대책은) 내면적으로 강남대체를 포기한다는 것을 내포하는 것”이라며 “수도권 외곽 용적률을 높인다는 것은 강남에 유일하게 우위를 나타낼 수 있는 쾌적성을 포기하는 것”이라고 분석했다. 그는 또 “장기적으로 바람직하지 않다.

도시가 고밀화 되고 외곽이 저밀화 되는 것이 세계 대부분의 도시공간구조인데 그 틀을 벗어나 외곽에 단기공급을 늘려 서민주택을 창출하면 장기적으로 도시공간구조를 역행하는 것이고 고소득층을 끌어내는데 한계로 작용할 것”이라고 말했다.

◇주택담보대출규제=총부채상환비율(DTI)인하에 대해 김 이사는 “금융시스템 안정을 위해 필요하다. 제대로 가고 있는 정책”이라면서도 DTI규제를 투기 과열지구로 확산시키는 것은 서민을 위한다는 정책이 서민에게 피해가 정책이 될 수 있음을 상기했다.

김 이사는 “세계 어느 나라도 한도기준은 금융기관 내부적으로 가지고 있다”면서 “상황능력과 부담능력을 감안 금융기관이 정하는 것이지 나라가 할 필요는 없다”고 우회적으로 비판했다.

주택담보인정비율(LTV)인하에 대해 김 이사는 “다른 나라는(LTV비율이) 60~80% 사이다. 굳이 낮출 필요가 없다고 본다”면서 “이제껏 충분히 규제돼 왔고 투기적 수요는 낮아질 것”이라는 입장을 밝혔다.

주택담보대출규제에 대해 임덕호 교수는 “단기적으로 주택시장 과열을 진정시키는 데에는 바람직하고 가장 큰 효과를 발휘할 것”이지만 “한시적 축소여야지 장기적으로 지속될 때에는 실수요자에게 피해가 갈 가능성이 있기 때문에 정책방향과 타이밍 조절이 필요하다”고 지적했다.

그는 이어 “LTV는 금융기관 건전성과 관련이 있다. 과거 100%일 경우에는 금융기관에 심각한 영향이 있으나 최근 40%는 별문제가 안 된다”고 주장했다. 임 교수는 “DTI는 가계구매력과 연관이 있다”며 “부채상환비용이 높다는 것은 소비여력은 줄이는 것이 되고 이는 경기침체를 야기할 수 있다”고 밝히고 카드대란의 예를 통해 우리는 이미 경험했음을 상기했다. DTI를 낮추는 것이 경기부양에도 영향을 준다는 것이다.

전문가들의 의견을 통해 알 수 있듯이 정부가 발표한 부동산 정책들이 각각 주택시장과 복합적으로 연관이 돼 있고, 부동산 시장 특성상 그 효과를 단기간에 확인할 수 없는 어려움이 있다. 부동산 정책 남발을 통해 당장 1~2년의 효과를 기대하기보다 기존의 정책을 토대로 5~6년 이후의 부동산 시장 안정을 위한 노력을 기울여야 할 때다.