일반 샐러리맨이 내집 장만하기가 '하늘의 별따기' 만큼이나 어려운 세상이다. 최근 몇 년새 월급은 쥐꼬리만큼 올랐는데, 집값은 천정부지로 뛴 탓이다.

수 년간 직장생활을 하며 모은 통장의 잔고와 살고 있는 전셋값을 합쳐봤자 서울 하늘에 작은 아파트 한 채 장만하기도 쉽지 않다.

하지만 이대로 손놓고 있을 수만은 없다. 내집마련정보사의 도움을 얻어 20-30대 무주택자의 주택마련 방법을 유형별로 정리해봤다.

◇청약예.부금 보유, 만 35세 이상 5년 이상 무주택자 = 이런 경우는 당연히 새 아파트 분양을 노려야 한다. 투기과열지구내에 분양하는 전용면적 25.7평 이하 아파트의 75%를 우선 분양받을 수 있어 일반 1순위에 비해 상대적으로 유리하다.

공공택지에 분양하는 중소형은 만 40세 이상, 10년 이상 무주택자에게 최우선 청약자격이 주어지지만 일반 1순위 보다는 당첨확률이 훨씬 높고, 분양가 상한제가 적용돼 분양가가 시세보다 저렴하므로 당첨만 된다면 금상첨화다. 인기지역을 소신껏 청약할 필요가 있다.

◇청약예.부금 보유, 만 35세 미만 무주택자 = 위의 경우보다 후순위라 해서 실망할 필요는 없다. 청약제도가 통장 가입기간, 무주택 기간, 가구주 나이, 부양 가족수, 보유자산 규모 등에 점수를 부여해 당첨자를 선정하는 '가점제'로 바뀔 예정이어서 새 아파트 청약을 꾸준히 노려볼 만하다. 노부모를 모시고 있거나 자녀가 3명 이상인 경우 앞으로 당첨 확률은 더욱 높아진다.

◇청약저축 보유, 임대아파트 거주 'YES' = 분양 아파트는 물론 서울지역에 전세금 마련도 어려운 사람이라면 10년후 분양전환되는 공공임대 아파트를 적극 노려볼 만하다. 초기 자금은 적게 들이면서 환경 좋은 아파트에 살 수 있다. 국민임대주택은 소득수준 등 청약자격만 맞는다면 공공임대보다 싼 값에 거주할 수 있다는 장점이 있다. 일단 국민임대에 살면서 종자돈을 모아 분양전환이 되는 공공임대나 일반 아파트를 분양받는 것도 방법이다.

◇청약저축 보유, 임대아파트 거주는 'NO' = 임대아파트 거주를 원하지 않는다면 분양을 받거나 기존 주택을 사는 수밖에 없다.

이 때 종자돈이 부족하면 대출을 받아야 하는데 대출비중이 지나치게 높으면 수익률이 떨어지므로 소득 대비 상환이 가능한 적정 수준을 유지하는 게 좋다. 청약저축 통장으로 분양받을 수 있는 아파트는 주택공사나 SH공사, 경기지방공사 등이 분양하는 공공 분양아파트 등이다.

올 8월말 분양하는 판교신도시를 비롯해 파주, 김포, 수원 이의, 아산, 송파신도시 등 신도시급과 입지여건이 좋은 성남 도촌지구, 의왕 청계지구 등 그린벨트 해제 택지지구 등을 눈여겨 볼 만하다.

◇청약통장 없고, 종자돈 5천만원 이하 보유자 = 일단 청약통장이 없는 사람은 하루빨리 가입하는 게 좋다. 세대주라면 청약예금이나 부금보다는 앞으로 활용도가 높은 청약저축이 유리하다. 가입과 동시에 전용면적 15평 이상-18평 이하 국민임대 아파트의 3순위로 청약할 수 있다.

통장이 없어도 전용 15평 미만의 국민임대 주택은 입주할 수 있다. 다만 무주택 세대주로서 가구당 월평균 소득이 전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득의 50%(162만5천410원) 이하여야 한다. 임대주택에 살면서 종자돈을 더 모아야 내집마련을 할 수 있다.

◇청약통장 없고, 종자돈 7천만-1억원 보유자 = 청약통장에 가입해 2년후 1순위가 되길 기다리거나 기존 주택을 구입하면 된다. 다만 보유자금 만으로는 만만한 주택 구하기가 쉽지 않기 때문에 대출을 통한 '지렛대 효과'를 이용해 볼만하다. 이 때 대출금액은 아파트 시세의 30-40%를 넘지 않도록 조절하고, 금리가 낮은 생애최초주택자금대출이나 근로자.서민주택 구입자금 대출을 적극 활용한다.

대출받을 생각이 없다면 종자돈으로 소액투자가 가능한 곳을 찾아야 한다. 전문가들은 뉴타운 지역의 소형 다세대를 매입하거나 경.공매를 통해 빌라 또는 수도권의 소형 아파트 낙찰을 조언한다.

◇청약통장 없고, 종자돈 1억5천만-2억원 보유자 = 이 정도 금액이면 공격적으로 내집마련에 가담할 만하다. 서울 강남권과 수도권에 전세를 끼고 20-30평형대 아파트를 장만할 수 있다.

대출을 받아 유망아파트를 매입한 뒤 실거주하는 방법도 있다. 직접 살기 때문에 서울과 5대 신도시, 과천 등에서도 1가구 1주택 양도세 비과세 혜택(단 3년 보유, 1년 거주)을 받을 수 있다.

증여나 상속을 통해 추가로 자금을 마련할 수 있다면 아주 운이 좋은 경우다. 다만 이 때는 부담부 증여 등을 통해 증여.상속세를 절세할 수 있는 방안도 함께 고려돼야 한다.

내집마련정보사 함영진 팀장은 "집값이 올 하반기까지는 약세를 보일 것으로 점쳐지지만 내년 이후는 다시 꿈틀거릴 수 있고, 요지의 새 아파트 분양가도 꾸준히 오를 것"이라며 "자신의 상황을 염두에 두고 몸에 맞는 내집마련 방법을 찾아야 한다"고 말했다. (연합)