투데이코리아=장미란 기자 | 새해 달라질 부동산 제도에 온 국민의 이목이 집중되고 있다. 올 한해 시장 안정화 및 투자수요 억제를 위해 마련한 다수의 대책 중 내년에 시행이 이뤄지는 제도들이 적잖기 때문이다. 특히 1가구 2주택자를 포함한 다주택자들의 경우, 양도소득세를 포함한 세금 부담이 대폭 상승할 예정이라 관련 제도의 세부 사항에 관심이 쏠리고 있다.

양도소득세는 고정자산에 대한 소유권을 다른 사람에게 넘길 때 생기는 양도차익에 대해 부과되는 세금이다. 토지나 건물 등 실물을 포함해 부동산을 취득할 수 있는 권리인 분양권, 전세권, 지상권, 임차권 등 부동산에 대한 권리의 양도로 발생하는 소득이나 영업권, 특정 시설물에 대한 이용권·회원권, 주식이나 출자지분도 그 대상이 된다.

화두인 1가구 2주택자 대상 주택 양도소득세율은 2021년 6월 1일 기준 10% 증가한다. 또한 조정대상지역 내 1가구 2주택자로 분류되면 양도소득세는 20% 포인트가 중과되고, 1가구 3주택자로 분류되면 양도소득세는 30% 포인트가 중과된다. 조정대상지역 내 1가구 2주택자의 종합부동산세는 두 배 가량 오르고 취득세는 1~3%에서 8%로 최대 8배 뛴다.

하지만 새 집을 산 뒤 일정 기간 내에 기존 보유 주택을 팔면 ‘일시적 1가구 2주택자’로 인정돼 1주택자에게 부과되는 세금을 내면 된다. 비조정대상지역에서는 3년 안에 기존 주택을 팔고 새로운 주택으로 이사한다면 일시적 1가구 2주택이 인정되지만 조정대상지역일 경우 셈법이 복잡해진다. 2018년 9·13 대책이 발표되기 전 신규 주택을 구매했다면 기존 주택을 3년 안에 매도하면 된다. 이 시점 이후에 취득했더라도 2019년 12·16 대책 발표 전이라면 2년 안에 매도하면 일시적 1가구 2주택으로 인정된다. 하지만 작년 12·16 대책이 발표된 이후 신규 주택을 샀다면 기존 주택을 1년 내 매도하고 새 집에 전입까지 마쳐야 한다.

단, 기존 집을 취득했을 때부터 새로운 집을 구입한 시기는 만으로 1년이 지나야 하며 기존 집을 팔 때 양도소득세 비과세 혜택을 받은 경우에는 새로 산 집을 팔 때의 보유기간은 ‘취득한 날’부터 인정된다. 상속으로 2주택자가 된 후 기존 주택을 양도하면서 비과세 혜택을 받은 경우도 마찬가지다. 이때 비과세 판단을 위한 보유기간은 ‘최종 1주택이 된 날’이 아니라 ‘처음 취득한 날’부터 인정받는다.

혼인으로 인한 2주택자나 노부모 동거봉양·합가로 인한 2주택자 역시 처음 취득한 날부터 보유기간을 계산한다. 3주택을 보유한 1가구가 1주택을 먼저 양도(과세)하고 남은 2주택이 일시적 2주택이 된 상태에서 비과세를 판단할 때는 종전 주택의 처음 취득일부터 보유기간이 인정된다.

다주택자라도 비과세 요건이 크게 달라지므로 혜택을 받기 위해서는 세심한 전략이 필요하다. 관련 요건을 종합하여 단순하게 예를 들면 첫 번째 집을 사고 1년 이상 지난 후 두 번째 집을 사고 첫 번째 집을 2년 이상 보유하며 두 번째 집을 산 날로부터 3년 내 첫 번째 집을 매도한다는 세 가지 요건을 갖춰야 혜택을 적용받을 수 있다.

이처럼 1가구 2주택이라도 일시적 절세가 가능하지만 그 조건은 갈수록 까다로워지고 있다. 잘 알지 못하면 손해를 보게 된다는 이야기다. 그러나 관련 정보나 지식이 다소 부족한 개인이 이를 일일이 확인하는 것은 현실적으로 어려운 것이 사실이다. 따라서 부동산 전문 변호사와 함께 개인의 상황에 맞는 적절한 전략을 세워 대응할 것을 권장한다.

도움말: 로엘법무법인 부동산 전담팀
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